宅地建物取引士資格試験 無料問題 2 / 10 ・ 分野2: 土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること
契約の更新がないこととする旨を定める建物の賃貸借（定期建物賃貸借）について、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 期間が1年以上のときでも、賃貸人は期間満了の通知をしないまま、その終了を賃借人に対抗できる
- 契約を公正証書によってしなければ、更新がない旨の定めは効力を生じない
- 賃貸人が事前に更新が無く期間満了で終わる旨を説明しないと、更新がない旨の定めは無効となる
- 期間を1年未満とする定期建物賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる
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正解: C
正解の理由
第38条第3項は、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとする。同条第5項は「建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」とする。説明を欠けば、更新の無い契約にはならない。
違う選択肢
「契約を公正証書によってしなければ、更新がない旨の定めは効力を生じない」… 第38条第1項は「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」更新がない旨を定めることができるとする。公正証書は書面の例示で、公正証書に限られない。書面によれば足り、同条第2項は電磁的記録による契約も書面によるものとみなす。
「期間を1年未満とする定期建物賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる」… 第38条第1項後段は「この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない」とする。1年未満の期間を定めても期間の定めがない賃貸借とはみなされず、定めた期間の定期建物賃貸借となる。
「期間が1年以上のときでも、賃貸人は期間満了の通知をしないまま、その終了を賃借人に対抗できる」… 第38条第6項は、期間が1年以上である場合には、賃貸人は期間の満了の1年前から6月前までの間に期間の満了により終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができないとする。通知期間の経過後に通知したときは、その通知の日から6月を経過した後に対抗できる。
押さえどころ
定期建物賃貸借は、①書面（電磁的記録を含む）による契約（第38条第1項・第2項）②契約とは別の事前の説明（同条第3項。書面の交付に代えて、賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供することもできる＝同条第4項）③期間1年以上なら終了の通知（同条第6項）の3つを確かめる。説明を欠くと更新がない旨の定めが無効になる（同条第5項）。